处理购房资格与限购纠纷，核心证据可归为五类：①身份与家庭关系材料；②户籍、社保、个税等资格材料；③家庭现有住房状况材料；④购房资格核验与网签材料；⑤签约、付款及对方承诺的沟通记录。这些证据共同回答两个关键问题——买方签约时是否具备购房资格，以及不能过户的责任由谁承担。建议在签约付款前完成资格核验，并把核验结果、政策文件与合同一并留存。
一、为什么限购纠纷里，证据比"讲道理"更重要
限购属于地方性房地产调控措施，法院一般不会去审查政策本身是否合理，而是围绕《民法典》第509条确立的诚信与协助义务、第577条的违约责任，判断双方在签约和履约过程中各自做了什么、知道什么、承诺了什么。
因此，主张"我不知道限购""中介说能办"的一方，如果拿不出证据，往往要承担不利后果。举证的重点不是证明"谁可怜"，而是证明"谁有过错、过错发生在哪个时间点"。
二、购房资格与限购证据清单（完整版）
1. 身份与家庭关系材料
- 购房人及配偶的身份证、户口簿（含首页、本人页、变更页）；
- 结婚证，或离婚证加离婚协议/判决书/调解书（用于判断离婚后购房套数认定）；
- 未成年子女的身份信息、出生医学证明；
- 军人、境外人士等特殊身份的相关证件。
2. 户籍、社保与纳税材料
- 社保经办机构出具的缴费明细（一般需盖章，注意"连续缴纳"与"累计缴纳"的区别）；
- 个人所得税纳税记录或完税证明；
- 居住证、人才认定文件、户籍迁入迁出记录；
- 当地限购政策原文（政府公告或规范性文件，注明发布机关与发布日期）。
3. 家庭住房状况材料
- 不动产登记信息查询结果（家庭住房套数证明）；
- 已出售房屋的买卖合同、过户完成凭证；
- 征收（拆迁）安置协议，以及是否已实际安置的说明；
- 曾用名、共有份额等影响套数认定的补充材料。
4. 资格核验与网签材料
- 购房资格核验（审核）结果或告知单；
- 网上签约合同、网签备案信息；
- 部分城市二手房交易的房源核验信息。
5. 合同、付款与沟通记录
- 认购书、定金收据、居间合同、委托代办协议；
- 银行流水、转账凭证、发票；
- 开发商或中介"能办资格""包过户"的宣传单、承诺函、聊天截图。
三、法院通常怎么认定责任
《民法典》第563条第一款第五项规定，出现法律规定的其他情形致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同；第157条则规定合同解除或确定不发生效力后，因该行为取得的财产应当返还。据此，实践中形成的通常思路是：
如果签约时双方都不知道、也不可能知道自己不符合购房资格，事后因政策调整或核验不通过导致无法过户，一般认定不可归责于任何一方，合同可以解除，已付定金、房款应当返还；如果买方签约时明知自己不具备资格仍签约，或者卖方、中介明知买方不符合条件仍促成交易，责任就会向有过错的一方倾斜，可能适用《民法典》第577条的违约责任或第587条的定金罚则。
举一个常见的情形（非真实案件，仅作说明）：买方在认购书上签字并交付定金，事后核验发现自己社保不满足连续缴纳要求，无法办理网签。此时法院会重点看认购书里有没有资格条款、买方是否主动询问过资格、中介有没有作过"包办"承诺。承诺有书面或聊天记录，中介可能依《民法典》第962条承担赔偿责任；只有口头说法且无任何留痕，买方的主张就很难被支持。
四、常见问题
问：签了认购书才发现自己没有购房资格，定金能退吗？
取决于是否可归责。双方均无过错、合同目的客观上无法实现的，通常可以解除并返还定金；买方签约时明知或应知自己不符合条件、卖方又无过错的，可能被认定违约，定金存在不予返还的风险。具体仍以合同约定和当地政策口径为准。
问：社保断缴或事后补缴，会影响资格认定吗？
多数城市要求"连续缴纳"，补缴一般不计入连续年限，但各地口径不同，且可能随政策调整。建议在签约前向社保经办机构和房产交易（不动产登记）部门书面或线上核实，并把结果截图或打印留存。
问：中介口头说"肯定能办下来"，出事能追责吗？
五、操作建议：把风险挡在付款之前
- 先核验、后签约：在支付定金前完成购房资格核验，保留核验单和政策原文。
- 把资格条款写进合同：明确"因限购政策导致