深圳二手房买卖合同纠纷涉及买方、卖方、银行和中介多个主体。发生定金、贷款或过户争议后，应先按照签约、付款、贷款审批、赎楼解押、递件过户和交付的顺序还原事实，再结合合同判断风险由谁承担。核心不是简单判断“谁反悔”，而是确认谁负有先履行义务、是否具备履约能力以及违约是否导致交易目的无法实现。
一、二手房定金能否退还
定金是否返还取决于款项性质、合同成立情况和未能成交的原因。应核对认购书或买卖合同是否明确约定定金、数额是否实际支付，以及收款主体。因一方违约导致交易失败时，可能适用定金罚则；因不可归责于双方的原因未能订立或履行合同，则需结合具体约定判断返还。名称写为“诚意金”“意向金”的款项，也要根据条款和履行情况确定法律性质。
二、按揭贷款未获批由谁承担责任
合同通常会约定贷款金额、申请期限、未获批后的补足义务或解除安排。判断责任时需查明买方是否如实提交资料、是否及时申请、贷款未批的具体原因，以及合同是否要求买方以自有资金补足。不能仅凭银行口头回复认定贷款失败，应尽量取得审批结果、沟通记录和申请材料。
三、卖方不配合过户能否继续履行
买方要求继续履行时，需要证明自身已履行或具备继续付款能力，并确认房屋具备过户条件。应查询房屋是否抵押、查封、共有，卖方是否已将房屋另售他人。若存在转移房产风险，可以评估财产保全；如果客观上已无法过户，则需要转向解除合同、返还款项和赔偿损失。
四、赎楼、抵押和查封风险
深圳二手房交易中，卖方房产尚有按揭较为常见。合同应明确赎楼主体、资金来源、办理期限和失败后的责任。买方或担保机构提供赎楼资金时，要核实贷款余额、抵押权人和资金监管安排。发现查封后，应及时查明查封法院、案件状态和轮候情况，不宜继续将款项直接支付给卖方。
五、中介在什么情况下可能承担责任
中介应当就订立合同有关事项如实报告，并按照委托范围提供服务。对产权、抵押查封、交易主体、重大费用或其已知的重要事实未如实告知，造成损失的，可能承担相应责任。但中介责任不当然替代买卖双方的合同责任，需要分别证明其义务、过错、损失和因果关系。
六、二手房纠纷证据清单
- 认购书、买卖合同、补充协议和中介服务合同；
- 定金、首付款、资金监管和赎楼款凭证；
- 贷款申请、银行审批结果及补充资料通知；
- 不动产登记信息、抵押查封和共有情况材料；
- 微信、短信、录音、催告函及送达凭证；
- 房屋差价、租金、中介费和其他实际损失材料。
七、处理步骤与时间节点
- 按日期整理各方义务，确认当前应由谁先履行；
- 查询最新产权状态并核实付款及贷款能力；
- 判断继续履行与解除索赔哪种方案更符合目标；
- 依据合同发出催告或解除通知，保留完整送达记录；
- 起诉前核对管辖、诉讼时效、财产保全和执行风险。
常见问题
房价上涨后卖方反悔，差价损失能否主张？
需要证明卖方违约、合同解除或无法履行与损失之间的关系，并通过同类房屋成交、评估等材料证明合理差价。具体支持范围由案件证据决定。
中介口头承诺能作为证据吗？
录音、聊天记录等可以作为证据线索，但要证明主体身份、内容完整和形成过程。重要承诺应尽量写入合同或由对方书面确认。
本文为一般法律信息，具体责任应结合合同条款、交易进度、房屋状态和各方证据判断。
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